物业经营管理企业还应当分析潜在租户在从事商业经营过程中的财务稳定性，因为这关系到潜在租户在租赁期限内能否履行合约中规定的按期支付租金的义务。物业经营管理企业还可以从税务机构、工商管理机构、往来银行、经纪人及租户提供的财务报表来判断其信誉等级和财务状况。

  在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常常要考虑以下三个方面的因素：

  在挑选租户的过程中，有些寻租者为了顺利地开展其业务，在大多数情况下要物业经营管理公司可以提供特殊服务。例如，寻租者可能要求物业经营管理公司可以提供更高标准的保安服务、对电力或空调进气通风系统有更高的要求,如果物业经营管理企业没有适当的考虑这样一些问题，在将来的物业管理过程中就可能会出现许多矛盾。

  在量测写字楼面积时有三个概念很重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。

  根据国家相关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，出租单元内建筑面积包括单元内使用面积和外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半；可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。

  租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。写字楼租金水平，主要根据当地房地产市场的状况。

  在确定租金时，一般应首先是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营管理企业还可依据市场竞争状况来决定哪些经营费用可以计人租金，哪些经营费用可以单独收取。

  在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平主要根据物业本身的状况及其所处的位置。

  物业经营管理公司能够通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

  出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑租户的规模、组织构架、偏好与品味、需要安装的设备和财务支付能力等，确定其所需承租的单元内建筑面积的大小，并在其所承租的出租单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。室内装饰设计师或建筑师根据租户的需要，借助建筑cad技术，可以很方便地作出若干可供选择的装饰方案供租户决策参考。

  由于写字楼市场中供求变化比较剧烈，租金和价格也往往处于波动之中，因此需根据市场状况经常对租金水平进行调整。对于租期较短的租户，可设定一租金水平，在租期中保持不变，而如果租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。对于租期较长的租户(例如3～5年以上)，为保护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平基本与市场状况相符。

  通常情况下，业主会事先要准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，业主和潜在的租户可在这个基础上，针对某一特定的出租单元就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便在业主和租户间就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。

  由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款，可能规定要参考一个标准指数(如消费者价格指数或商业零售价格指数)，来确定租金定期增长的数量或幅度。租户和物业经营管理企业更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便由租户承担最高限以内的风险，由业主承担最高限以外的风险。

  在写字楼物业租约中，并非所有的物业经营费用都必须包含在租金中。通常的做法是，一些经营费用如能源费用，可由写字楼内的租户以某种方式按比例分摊，由物业经营管理企业向租户单独收取后直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租户欢迎，因为物业经营管理企业通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将经营费用加到租金里面去，业主或租户多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

  当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业经营管理企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的经营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。

  折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租户一个免租期、为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租户支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金、或对租户人住前的装修投资提供资金帮助等。

  另外的折让优惠，可能会体现在租约续期的有关条款上。如果租户预计由于自己业务的发展可能会在未来增加承租面积，则一般希望业主在将来(一般是租约期满)能满足其扩展办公空间的要求。除非写字楼市场很不景气，否则业主很难接受这一做法，因为有时为了满足当前租户的这一要求，可能会使其腾空的写字楼面积之空置时间增加，从而减少租金收入。作为一种替代的办法，业主通常可以给租户一个优先权，即如果租户想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租权。有时租户还会要求在租约中加上原租约条件下续租的条款。

  然而，业主不愿在租约期满时赋予租户过多的权利。这里主要有两个方面的原因：首先，期限较长的租约所规定的租金，在租赁期间内很难赶上市场租金水平的可能变化，尽管有租金定期调整的条款在发挥作用，但实际租金常常低于市场租金；另外，在租约期满时赋予租户一定的权利，也并不能保证其继续承租。

  随着写字楼不断向大规模、超高层、智能化发展，写字楼内装备的工程设备也向着大容量、大规划、大系统发展。过去只有在工业企业中才能看到的大型强电、弱电、机电设备如今已是高档写字楼中的常见设备。因此，工程安全已日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。

  (1)工程隐患事故。2004年1月31日凌晨4点20分，北京东城区某高档写字楼bl主配电室墙体突然出现孔洞喷出水柱，险些导致正在运行中的1号的高压变压器(1250kva)及其相关高压配电柜发生重大损失。事故原因：相邻主配电室的大厦外墙地下生活水管线断裂(断裂时间可能已很长)，跑水经长期挤压渗透，突破了外墙防水层，浸入b2主配电室。

  (2)工程隐患事故。2004年1月23日下午3点40分，北京东城区某高档写字楼b1走廊水管过墙处(顶棚内)高位消防水箱稳压补水管(下行)弯头脱扣跑水。大量消防水流人6台客梯底坑，水深达1.6m。事故原因：水管弯头原始安装不到位，过墙孔洞未做封堵使此处顶棚内气温很低，在严寒低温下未装牢固的丝扣受压过大脱开。

  (3)设备运行事故。2000年11月9日上午9点42分，北京海淀区某高档国际会议大厦b1主配电室2号高压变压器(1000kva)低压侧补偿电容器柜爆炸起火，浓烟蔓延扩散至整个建筑。

  (4)设备运行事故。2000年6月11日晚9点59分，北京海淀区某国家级综合实验大厦一区2层2ll实验室存放试验样品的电冰箱爆炸起火，险些引发周边的大量高压气瓶发生连锁爆炸。

  (5)设备运行事故。2000年2月20日凌晨2点40分，北京海淀区某高档写字楼b1主配电室1号高压变压器(1000kva)高压侧10ky进线电缆绝缘老化，相间短路起火，造成大面积停电。

  另外，垂直运输电梯故障可能导致的人身伤亡事故，“三电”(电脑、电视、电话)信号中断可能导致的商务损失，均威胁着写字楼的安全。

  确保供电；确保供水；确保供气；确保供冷；确保供暖；确保供电脑信号；确保供电视信号；确保供电话信号；确保供垂直运输；确保供报修服务。

  高层建筑消防安全的一个显著特点，就是火势一旦形成蔓延极为迅猛。主要原因：一是高层建筑自身有众多的竖向管井，在建筑物内似座座烟囱，成为火灾蔓延的重要通道；二是因热压差的作用，高层建筑烟气竖向流动极为迅速，据测试可达3—4m/s；三是受风压的影响(有资料查明：风压、风速随建筑高度成正比)，风助火势，燃烧剧烈，蔓延极快。高层写字楼还有一个显著的特点，就是夜间人走楼空，白天留下的隐患往往在夜间爆发。尽早发现火险、自动监控无人区，对高层写字楼消防安全是至关重要的。因此，有效发挥自动消防系统的功能，就成为高层写字楼消防安全工作的核心。经验表明，自动消防系统是高层写字楼最重要的消防武器。

  除依靠自动消防系统外，严密的防火措施也是十分重要的。一是必须建立严密规范的消防责任制。二是消防人员必须熟悉消防设备、设施的部位和性能。三是对防火避难层任何单位不得占用，消防电梯处于完好状态，防火通道必须畅通，不得堆放任何杂物或封闭。四是对消防人员要进行定期的培训和实战训练演习，始终处于临战状态。五是对租户要进行消防知识宣传教育，以及指导租户掌握消防器材的使用方法。

  写字楼物业治安主要由物业管理企业保安部的内保人员、外保人员和车场管理人员负责。主要任务是疏导和控制。

  层次原则：时序层次；等级层次；主次层次：外主体流线为机动车流，内主体流线为办公人员。(3)

  针对租户变动性大，外来办事人员多，治安保卫工作难度大的特点，一是必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况，掌握楼内重点要害部位。

  定期检查办公楼的安全设施，检查承租各单位安全治保措施落实情况，对监控设施经常进行维修、保养，监控室要24小时有人监控。三是对写字楼车库、地下室、电梯间、通风口、卫生间、水房等部位要做到安全防范，发现问题，及时处理。四是对写字楼周围坚持24小时巡逻制度，对外来办事人员实行验证登记制度。(四

  供电中断应急预案；供水中断应急预案；燃气泄漏应急预案；“三电”信号中断应急预案；垂直运输事故应急预案；防火应急预案；防水应急预案；防盗应急预案；防毒应急预案；防爆应急预案；防疫应急预案；防震应急预案。

  没有风险识别的风险管理是盲目的，通过风险识别，可以将那些可能给写字楼带来危害的风险因素识别出来，是制定风险应对计划的依据。2．写字楼物业管理风险的特点

  全员性：写字楼风险的识别不只是物业总经理或物业管理企业个别人的工作，而是全体员工参与并共同完成的任务。(2)

  全期性：写字楼风险的不确定性，决定了风险识别的全寿命性，即写字楼生命周期中的风险都属于风险识别的范围。(3)

  动态性：风险识别并不是一次性的，在写字楼经历的竣工验收交接过程、二次装修管理过程、正式营运管理服务过程的全过程中都要根据情况的变化适时进行风险识别。3．写字楼物业管理风险的种类

  写字楼物业的风险应对计划应尽可能详细，比如说在什么情况下采取什么行动。风险应对计划一般应包括如下内容：

  (1)已识别的风险及其风险特征描述，对写字楼哪些方面造成影响，风险如何影响写字楼经营管理的目标；

  (购买写字楼物业保险即为此种策略之一)、风险减轻、风险承担(将损失摊人经营成本，建立意外损失基金等)、风险分担和应急措施。

  为了抵御这种突发事件给物业带来的财务风险，业主或其委托的物业管理企业通常要作出综合保险安排。

  写字楼物业的业主、物业管理企业和租户都要参加保险，以保障其自身的利益和其他与物业有关方面的利益。写字楼物业投保的最大特点是：保险费是物业运营成本的一部分，且这部分费用最终要转嫁到租户身上。

  ．能否令业主满意。主要看物业管理企业受托进行物业管理的条件、所能提供的服务方式等是否满足业主的要求。2

  ．专业服务的水平。主要了解物业管理企业从事物业管理的时间、可投入的专业人员的数量及其从业资格、当地的声誉、当前管理的物业的情况等。3

  ．向业主提供信息的能力。除了月报告以外，业主通常还需要有关收入或房产税、法律问题等方面的信息，许多物业管理企业拥有自己的计算机信息管理系统，能及时、便捷地提供业主所需要的信息报告。4

  ．管理计划。物业管理企业在收费相同的情况下不可能提供完全相同的服务。选择物业管理企业最好的办法就是根据上面的三条标准选择三至四家物业管理企业，然后确定一个管理计划，再从中选择要求管理费用最合理的企业。

  对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和租户提供更好的服务，而并不总意味着决定是保留还是辞退当前的物业管理企业。

  物业管理工作的评价应着重从以下几个方面考虑：与租户有良好的沟通；及时收取租金；及时处理租户的投诉；达到了出租率目标；物业维修状况良好；经营费用没突破事先的预算；及时提供有关物业报告；为业主的利益主动提出建议；对业主的批评或建议反应迅速。

  需要考虑的因素可能还有很多，能够最终靠对每一项因素打分的方式来作出综合评价。

  当然，评价的最后一步就是将评价结果与物业管理企业见面，这是物业管理企业改进与业主的关系、提高管理和服务水平的绝好机会。

  写字楼物业经营管理的绩效评价，要与写字楼物业经营管理的目标体系相结合，可归纳出绩效评价的三项主要指标。

  一)服务满意度这是写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标。主要是指业主对物业管理服务的满意度和员工对物业管理领导的满意度。主要有六个方面的区分：快与慢之分(

  )；热与冷之分(服务态度)；好与坏之分(服务质量)；全与缺之分(服务制度)；有与无之分(服务程序)；明与暗之分(服务标准)。前三个方面属于“硬水平”，属于感性服务，是向业主输出一种感觉，大多数表现业主对物业管理服务的满意度；后三个方面属于“软水平”，属于理性服务，是向员工输入一种理念大多数表现员工对物业管理领导的满意度。

  二)物业经济指标此为写字楼物业经营管理绩效评价的第二类指标。项目经济指标，包括租赁经营方面的指标和物业管理服务方面的指标。

  写字楼物业租赁经营方面绩效的主要指标包括：租金价格水平、出租经营成本、净租金收入占毛租金收入的比率、写字楼物业投资收益率等。

  物业管理方面绩效的主要指标，包括出租率、租金拖欠和坏账情况，以及租约续签、扩签、新签、退签等指标。

  三)物业品牌化品牌是写字楼良好形象的缩影，是优质物业经营管理的证明，是值得市场信任的标志，是提高租金价格和物业管理费价格的理由，是写字楼项目难以估价的非货币性资产。